깡통전세는 8.3%에서 25.9%로
공인중개사 요건 강화 등 추가대책 필요
매일일보 = 나광국 기자 | 전셋값이 약세를 보이면서 역전세난이 감지되고 있다.
특히 2020년 임대차법 개정 이후 체결된 전세 만기가 돌아오는 오는 8월부터는 잠재된 대규모 피해가 터질 수도 있다는 우려가 나온다. 이에 정부도 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화 방안을 검토하는 등 대책 마련에 나서고 있지만 전문가들은 역전세나 깡통전세 충격을 완화하기 위한 근본적인 해결도 함께 강구해야 한다고 한목소리를 내고 있다.
8일 한국은행이 내놓은 보고서 ‘깡통전세·역전세 현황 및 시사점’에 따르면 잔존 전세계약 중 깡통전세 위험가구 비중은 지난 2022년 1월 2.8%(5만6000가구)에서 지난 4월 8.3%(16만3000가구)로 크게 증가했다. 역전세 위험가구 비중은 같은 기간 25.9%(51만7000가구)에서 52.4%(102만6000가구)로 늘었다. 깡통전세는 주택시장 하락세로 인해 매매시세가 기존 전세보증금보다 낮은 경우를 말하며, 역전세의 경우 전세시세가 기존 전세보증금보다 낮은 경우에 해당한다.
지역별로 보면 서울의 깡통전세 및 역전세 위험가구 비중이 각각 1.3%, 48.3%였다. 경기·인천은 6.0%와 56.5%였다. 4월 기준 깡통전세에 해당하는 주택의 경우 평균적으로 기존 보증금 대비 매매시세가 2000만원 정도 낮았고, 역전세의 경우 기존 보증금 대비 현재 전세가격이 7000만원 정도 하회하는 것으로 분석됐다. 또 4월 기준 깡통전세에 해당하는 주택 36.7%는 올 하반기, 36.2%는 내년 상반기에 각각 전세계약이 만기에 도래하는 것으로 추정된다.
역전세난은 비단 빌라나 다가구주택에만 해당하는 얘기는 아니다. 강남권 아파트단지에서도 1~2년 전보다 전세 시세가 급락한 경우도 적지 않다. 국토교통부 실거래가시스템을 살펴보면 서초구 반포동 ‘반포자이’ 전용면적 84㎡는 지난 2월에 12억원에 전세계약이 체결됐는데 이는 2021년 10월 같은 면적의 전세계약이 보증금 22억원에 계약된 것과 비교해 10억원 낮아졌다.
반포동 ‘아크로리버파크’ 전용면적 84㎡는 2021년 8월 전세계약금이 22억원에 달했지만 올 5월 이보다 9억9800만원 떨어진 12억1200만원에 전세 계약이 체결됐다. 하락률은 45.5%이다.
이에 당국은 DSR을 가계부채 문제를 막기 위한 최후의 보루로 여기면서도 전세사기 피해자나 역전세 문제 등에 대해서는 DSR 적용을 완화하는 방안을 추진하고 있다. 금융위원회를 포함한 정부 관계부처는 다음주 회의를 열어 역전세 문제를 해결하기 위해 전세금 반환보증과 관련된 대출에 한시적으로 DSR 적용을 완화하는 방안 들을 논의할 예정이다. DSR한도가 찬 차주는 LTV한도만큼 보증금 반환 목적 대출을 이용하기 어려워 역전세로 이어질 수 있어서다.
또 정부는 전세보증금을 보증하는 전세보증보험의 보험금 한도를 확대하고 전세금 반화보증을 도입하는 등 세입자의 보증금 보호 방안을 만들고 있다. 전세시장 수요를 늘리고자 신혼부부에게 전세자금 대출도 지원하고 전세난이 우려되는 곳은 전세임대주택을 공급한다는 계획이다.
다만 전문가들은 근본적인 해결책도 함께 고려해야 한다고 설명한다. 전세제도가 존재하는 한 지금과 같은 역전세 피해가 언제든지 발생할 수 있어 한시적인 방안으로는 한계가 있어서다.
서진형 공정주택포험 공동대표(경인여대 교수)는 “전세제도가 정착된 한국에선 역전세가 어제오늘 일은 아니다”면서 “전세보증금반환보험에 가입하도록 적극 안내하고 임차보증금과 선순위권리를 합한 금액이 집값의 일정 부분 이하일 때 계약을 체결하도록 홍보해야 한다”고 말했다. 이어 “공인중개사 요건을 강화하고 전세사기 가해자 처벌도 강화해야 한다”고 덧붙였다.
김효선 농협은행 부동산전문위원은 “올해 하반기 역전세 우려가 커지고 있는 상황에서 보다 실효성 있는 추가 대책이 필요한 시점이다”고 말했다.
그러면서 “전세도 집주인이 세입자에게 대출 받는 대출의 일종이기 떄문에 매매가 대비 70% 정도 까지만 보증금을 받고록 하는 등의 방법도 있다”면서 “나머지 부분을 월세로 받게 될 경우 갭투자도 막을 수 있어 이런 방안도 고민할 필요가 있다”고 말했다.
