최근 부동산시장이 바닥을 찍었다는 뉴스가 들려온다. 집을 사야 할까? 기다려야 할까? 이런 소식이 들릴 때 마다 내 집 마련을 생각하고 있는 분들의 마음의 시계는 다시 빨라진다.
현재 부동산시장 상황은 1월 대비 뚜렷한 회복세를 보이는 것은 사실이다. 지난 2022년 7월부터 떨어진 집값은 12월 바닥을 찍고 1월부터 회복세를 보이고 있다.
한국부동산원 서울 주간아파트 동향을 보면 2022년 6월27일 –0.03%에서 12월26일 -1.22%까지 도달했다가 올해 5월 29일 기준 0.04%로 1년 만에 상승세로 전환됐다.
시가총액 상위 50개 아파트의 가격추이를 나타내는 KB 선도아파트 50지수도 지난해 5월 0.61에서 그해 11월 -3.14까지 떨어졌다가 올해 5월 0.1로 1년 만에 상승세로 바뀌었다.
지역별 차이가 존재하지만 서울 아파트 위주로 회복이 분명한 것은 사실이다.
하지만 지금의 회복세를 대세상승으로 볼 수 있을까?
지난해 10월부터 올해 1월까지 폭락은 거래량이 수반된 정상적인 하락이 아니었다. 다수의 집주인들이 매물을 내 놓으면서 하락거래가 늘어난 정상하락이 아니었고 최근 회복세도 상승거래량이 더 늘어나는 대세상승의 흐름은 아니다.
서울아파트 거래량을 살펴보면 2022년 12월 835건에서 2023년 1월 1417건, 2월 2458건, 3월 2984건, 4월 3184건, 5월 3300건(예상) 정도 될 것 같다.
상대적 비교지만 작년 12월과 비교하면 4배 정도 늘어난 것은 사실이다.
하지만 2020-2021년 평균거래량이 5000건 정도 된 것에 비하면 여전히 낮은 수준이다.
그리고 우리가 눈 여겨 봐야 할 것은 거래의 회복속도 추이다. 올해 1월대비 2월 거래는 1.6배가 늘었지만 2월대비 3월 거래는 1.2배, 3월 대비 4월 거래는 1.06배 늘었고 4월 대비 5월은 1.04배 정도 예상이 된다. 거래숫자는 늘어나고 있지만 상승그래프 기울기는 점점 더 완만해지고 있다. 매수자들이 공격적으로 따라오지 않는 다는 의미다.
집주인 매도자들은 금리인상도 사실상 끝났고 규제도 많이 풀렸으며 세금부담도 줄어들 것이기에 이제 오를 일만 남았다. 굳이 급하게 팔지 않아도 된다며 호가를 올리고 있는 반면 집을 사려는 매수자들은 고점 대비 –30% 정도 하락한 1월 급매물 가격 정도는 괜찮은데 회복한 지금 가격은 금리가 여전히 높다. 아직 내리지 않았고 언제 내릴 지도 모르겠다.
집값은 여전히 소득 대비 높다. 경제상황 역시 너무 불확실하다 그리고 무엇보다 집값을 밀어 올려주어야 하는 전세가 여전히 약세이다. 전세사기와 입주물량까지 겹쳐 당분간 전세가 빨리 상승하기는 어려울 것 같다.
이렇게 집주인들은 버티고 매수자들은 망설이면서 거래량은 완만한 회복흐름을 보이지만 치고 올라가지는 못하고 있는 것이다.
제대로 된 바닥은 매도자들이 급매물을 쏟아 내면서 하락거래가 크게 늘어나는 하락 장을 넘어가야 다음 상승장으로 갈 수 있는 만큼 현재의 회복세를 바닥 찍었다고 단정 짓기에는 시기상조일 것 같다.
