임대차 3법이 갭투자 야기? 원인 제공은 의견 갈려
매일일보 = 최재원 기자 | 원희룡 국토교통부 장관이 전세사기 피해 주범으로 전세제를 주목하면서 올해 하반기 중 임대차 3법에 대한 대대적인 수술이 예고된다.
원희룡 국토교통부 장관은 최근 출입기자 간담회에서 임대차 3법의 손질을 시사했다.
임대차 3법은 전월세신고제·계약갱신청구권·전월세상한제을 이른다. 이중 지난 2020년 7월 31일 시행된 2개 법안은 세입자의 계약갱신청구권을 1회(2+2년) 보장하고, 재계약 때 인상률 상한을 5%로 제한한다.
이후 전월세신고제가 1년 유예 기간을 거쳐 2021년 6월부터 시행됐다. 이 제도는 보증금이 6000만원을 넘거나 월세가 30만원을 초과하는 경우 계약일로부터 30일 이내에 임대인과 임차인이 의무적으로 계약 내용을 지방자치단체에 신고하도록 한다. 다만 신고 의무만 부여하고 과태료 부과는 유예하는 계도 기간을 2년간 뒀다.
부동산 전문가들은 임대차법 시행 이후 계약갱신청구권을 사용해 기존 주택에 계속 거주하는 세입자가 늘면서 전세 매물이 잠기고, 집주인들은 4년치 보증금 인상분을 한 번에 올려 받으려고 하면서 전셋값이 크게 올라 전세의 월세화 현상이 심화됐다고 평가했다.
또한 임대차 3법은 ‘이중가격’ 등 전세시장에 부작용을 초래했다는 지적을 받았다. 이중가격은 같은 아파트의 같은 면적 가구에서 전·월세상한제를 적용받는 갱신계약과 적용받지 않는 신규계약 간 가격 차이가 크게 벌어지는 등의 현상이다.
김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “전세사기의 배경을 찾자면 어설픈 임대차 3법으로 급등한 전세가격의 왜곡과 함께 후진적이면서 불안정한 전세제도의 구조적인 문제와 전세대출로 인한 거품, 금리인상으로 하락한 전세가격 등 복합적인 이유”라고 설명했다.
그는 임대차 3법에 관해 “지난 2020년 집값이 급등하는 상황에서 서민보호라는 명분 하에 다주택자인 임대인 규제 수단으로 급조된 정책”이라며 “최단존속기간 2년을 3년으로 변경했으면 깔끔하게 해 될 문제였는데 상가임대차보호법에 있는 계약갱신청구 내용을 복사해서 붙여넣다 보니 만들어진 졸속 법안”이라고 평가했다.
반면 일각에서는 오히려 임대차 3법을 강화해야 깡통전세 문제를 해결할 것이라는 의견도 나온다.
최은영 한국도시연구소 소장은 “깡통전세의 근본적인 해결책은 임대차 3법 강화”라며 “보증금을 주택가격 일정 수준 이하로만 받을 수 있도록 하는 등의 보증금 보호 강화를 위한 법률 개정이 필요하다”고 강조했다.
